北　河　弁　護　士　コ　ラ　ム

　今回は、新聞報道もされた家賃保証会社に係わる最高裁第一小法廷の判決（令和４年１２月１２日）を紹介したいと思います。

　家賃保証会社とは、賃貸住宅の契約時に必要な賃借人の連帯保証人を代行する会社です。賃借人は家賃保証会社との間で保証委託契約を締結し、保証会社は賃貸人（家主）に対して賃借人の連帯保証人となります。賃借人が家賃等を滞納したときは、保証会社が賃借人に代わって滞納家賃等を賃貸人に支払い、賃借人は保証会社へ返済することになります。

　本件では、保証委託契約の中の２つの条項が消費者契約法１０条に該当するかどうかが争点となりました。同条は、法令中の任意規定（当事者が契約によって法令の定めとは異なる定めをすることができる規定のこと）による場合に比して、消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項（信義誠実の原則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする、と定めています。

　問題となった条項の第1は、保証会社は、賃借人が（賃貸人に対して）支払を怠った家賃等の合計額が家賃の３か月分以上に達したときは、催告しないで（賃貸人と賃借人との間の）賃貸借契約を解除できるという条項です。

　これは、賃貸借契約の当事者ではない保証会社に賃貸借契約の解除権を認めるものです。

　問題となった条項の第２は、保証会社は、賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって建物の明渡しがあったものとみなすことができる、という内容です。

　これは、明渡しは賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約上の問題であるにもかかわらず、一定の条件の下で、保証会社は明渡しがあったものとみなすことができるというものです。その結果、賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約が解除されていないときでも、賃借人は建物の使用収益権を制限されることになります。

　最高裁第一小法廷は、上記の二つの条項はいずれも消費者契約法１０条に該当する消費者契約の条項であると判断しました。