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21.兄弟で相続した土地を分筆するとはどういうこと?

亡くなった父の土地を弟と相続することになりました。そこに家を建てようとローンの相談を銀行にしたところ、土地を分筆しているか聞かれました。相続したら分筆しなければならないのでしょうか。

 ご存知のとおり、土地・建物の権利関係を公示するために不動産登記制度が設けられていますが、土地は連続しているので、地表を人為的に区画して、一個の土地として登記します。このように人為的に区画された一個の土地のことを「一筆」の土地といいます。
 「分筆」というのは、一筆の土地として登記されている土地を分割して、それぞれの土地を一筆の土地として登記することです。これとは逆に、数筆の土地を合併して一筆の土地として登記することを「合筆」といいます。
 さて、父上の所有されている土地が一筆の土地だとします。この土地をあなたと弟さんで相続すると、二人で共有する状態となります。持分はそれぞれ二分の一です。ところが、共有のままだと、土地を使用したり、処分したりするのに不便が出てきます。使用は持分の割合に応じてしなければなりませんし、処分には共有者全員の同意が必要です。
 そこで通常は、遺産分割の際に一筆の土地をふたつに分けて(分筆して)、ひとつの土地をあなたの単独所有に、もうひとつの土地を弟さんの単独所有します。こうすれば、土地の面積は半分になりますが、それぞれがその土地を自由に使用したり、処分したりすることができるようになります。
 銀行は住宅ローンを実行する際には、その住宅(土地・建物)に担保権(抵当権)を設定します。これは前述の処分に当たりますが、土地が分筆されていないと、その土地に抵当権を設定するには共有者である弟さんの同意が必要となります。万が一、住宅ローンの返済が滞った場合には土地を競売されてしまいますから、弟さんの同意を取り付けることは容易ではないでしょう。しかし、土地が分筆され、あなたの単独所有となっていれば、あなたが自由に抵当権を設定できます。銀行の質問はこのことに係わっているのです。
 相続しても、必ず分筆しなければならないわけではありませんが、弟さんとの共有状態にある限り、あなた一人がその土地に建物を建てたり、まして銀行のために抵当権を設定したりすることは事実上困難でしょう。ですから分筆が求められるわけです。なお、一筆の土地を分筆することと、分筆後のそれぞれ土地を各相続人の単独所有とすることは別の作業となります。土地を分筆しただけでは、それぞれの土地が共有となるだけです。持分を交換し合うことにより、それぞれの土地が単独所有となります。

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